近日，据业主网上爆料，自己所购的万科里享家楼房存在很多问题：不仅有交通、配套等方面的宣传偏差现象，还有吊顶空鼓、钢筋生锈的质量问题。带着诸多疑问，笔者特地前往现场踩盘，一探究竟。经过现场的了解和观察后，笔者有了比较直观的感受，今天就跟大家解析一下万科里享家这个项目。

万科里享家初期效果图

万科里享家位于长岭居大片区，由广州市金仑房地产开发有限公司开发。经小编查证，该公司与万科并无直接股权关系，但其法定代表人杨凯是广州万科的副总经理，也是万科旗下广州万畅地产有限公司的法定代表人，不排除广州金仑公司与万科存在实际控制关系或合作开发关系。项目总建筑面积417000㎡，总占地面积103000㎡，规划房屋超3000户，物业公司为广州市万科物业服务有限公司。

近年来，万科的楼盘质量屡现问题：前段时间，新浪网曾报道，万科在北京、佛山、重庆等地的房产楼盘多次曝出质量问题和违规操作。佛山市政府还约谈万科，要求万科抓紧整改在佛山的金域中央楼盘项目，甚至央视都点名批评万科，这跟万科行业排头兵的宣传定位很不和谐。

1984年，改革开放的浪潮在中国大陆上涌动。这一年，王石先生在深圳成立了万科企业股份有限公司，并于1988年正式涉足房地产行业，1991年万科集团挂牌深交所，确实算是行业名副其实的排头兵。今年9月1日，2019中国服务业企业500强榜单在济南发布，万科排名第37位。万科集团主营住宅开发和物业服务，近年来逐渐延伸至商业、长租公寓、物流仓储、教育等领域，谋求转型。

万科2018年年报

楼房的质量不佳会对万科的企业口碑造成不小的打击，本次解读的万科里享家也是如此。当然，评价一个楼盘必须从各方面进行解读，下面就让我们具体解析一下万科里享家的价值：

万科里享家区位价值解读

万科里享家位于黄埔区新业路23号，布岭路从首期和二期之间穿过。项目并不在长岭居中部，而是在长岭居板块的边缘上。长久以来，购房者习惯于将万科里享家与长岭居区域内其他楼盘做对比，未来长岭居板块的规划发展也会辐射到楼盘周边。

长岭居实景图

根据最新规划，长岭居被定位为广州东部山水新城生态宜居示范区，涵盖高端居住、研发总部、疗养、度假、体育休闲、先进制造等五大功能。良好的发展前景，吸引了保利、越秀、万科、富力、实地、奥园、珠江实业等众多知名的房地产开发商陆续入驻，先后开发建设了实地常春藤、万科山景城、万科里享家、珠江嘉园、中冶·逸璟台及其他多个楼盘。

目前，长岭居区域内整体仍然比较荒凉，交通条件、居住配套、商业设施等都有待改进。随着区域规划的出炉，虽然落实建成还有待时日，但长岭居面临的发展契机是巨大的。

从板块位置上来看，长岭居地理位置甚是重要：西靠广州第三中轴，毗邻广州科学城，通过交通线路可线性连接到天河智慧城、广州国际金融城、黄埔临港经济区等产业集聚区域；向北通过镇龙枢纽，与中新广州知识城连通，同时东向可到达增城区。

从板块规划上来看，长岭居板块是广州东部山水新城生态宜居示范区，强调居住环境的舒适，未来入驻的多为地产、旅游、商业等行业和企业总部，旧有厂区得到改造升级。如果生态居住的规划能落实，加上方便来回科学城、知识城等办公园区的便捷区位，会使长岭居板块的置业热潮提升。

从交通建设上来看，除即将运营的21号线途径长岭居长平站，未来“机场-知识城-广州东站-南沙”、“知识城-第二CBD-南沙”两条高速地铁也交汇在长平站，实现三地铁的汇集。同时，有轨电车1号线正在建设中，可串联起永和、长岭居、长平、水西村和新黄埔中心片区。因此，整个长岭居板块的交通，未来将实现四通八达，居民出行将更加方便。

万科里享家虽然处在长岭居板块的边缘区域，目前还比较荒凉，但未来板块的整体红利依然能辐射到这里。总体而言，这个楼盘的区位还是比较良好的。

万科里享家项目配套解读

（一）交通条件

目前，万科里享家周边整体的交通条件还不够好。楼盘与永顺大道仅一河之隔，可连接广州环城高速、济广高速等路线，对有车一族还算友好。但其它交通出行方式就比较尴尬——楼盘周边设有里享家公交总站、新业路站等公交车站，但目前还没有地铁线路，前往科学城、知识城等地只能坐公交车，时长均达到1-2个小时，更不用说前往天河、海珠了。

未来，长岭居区域交通的规划能为楼盘的交通带来一定的改善，特别是楼盘附近的有轨1号线永顺大道段。有轨电车、高速地铁等设施的规划建设时间还比较久，但是值得等待。

值得注意的是，万科里享家的销售曾以家门口的地铁23号线为卖点，甚至楼盘销售中心门前地铁路标都设立了。但是，据官方回复，23号线没有纳入《广州市城市轨道交通第三期建设规划（2017-2023年）》，而且线路走向及站位仍在研究。曾经的卖点变成目前的痛点，让人觉得很无奈。

（二）环境优势

总体而言，长岭居板块的生态环境都比较良好，植被广布。万科里享家周边虽有厂房分布，但相对而言污染都不大。同时，海拔135m的甘竹山公园位于楼盘西北边，空气质量、植被面积俱佳，也是业主们休闲锻炼的好去处。

甘竹山公园局部图

另外，小区内环境布局也还不错：容积率为3.0，绿化率为35%，除各楼栋灌木环绕，楼前干道圈内被设计为微型园林，配置游泳池、健身和娱乐器材。15幢楼栋依山而建，楼间距也还算宽，住户的居住视野和户外活动空间都有较好保障。

小区内部绿化图

（三）教育配套

目前，万科里享家周边的教育设施还算比较完善——以楼盘为中心，一公里内的幼儿园有里享家幼儿园（就在楼盘南边上）、昱星实验幼儿园、博雅艺术幼儿园等，小学有黄埔区永岗小学，中学有华峰中学（小区东门外马路对面）、永新中学等。楼盘原先还配置有梅沙双语小学，不过后因土地纠纷导致项目取消。

万科里享家旁边的华峰中学

而且，按照长岭居板块的教育规划，整个区域内未来将有43所学校，涵盖幼儿园、小学、中学等全年龄教育。这对居住在区域内包括万科里享家的居民来说，都是解决子女教育问题的有利条件。

（四）医疗配套

万科里享家周边医疗配套

距离万科里享家最近的医院是萝岗妇幼保健所医院（永和街社区卫生服务中心），步行仅需10分钟；距离较远的有永和医院、广东省水电二局医院荔湖城门诊部（增城区内）。但这些医院都比较小型、老旧，而其他周边医疗设施多为卫生服务站和药店。

万达匹兹堡大学国际医院效果图

长岭居规划的三甲医院有万达匹兹堡大学国际医院、广医附属妇幼医院等，从万科里享家驾车前往这些医院需15-25分钟，时长还可接受。但这些都是后话了，就目前楼盘周边的医疗配套只能满足寻常小病的治疗。

（五）商业配套

在商业配套方面，万科里享家自身规划有1.4万㎡商业街，配有社区影院、幸福街市、幸福食堂、中西式餐饮、便利店、童玩中心、健身房、阅览室、文化室等设施。目前入驻的商家有麦当劳、牛运当头、苏宁小店、喜市多、钱大妈、乐家生鲜、万达影城、一年四季健身房、中国银行等，布岭路段的商业街也在招商中。

万科里享家商业街

整体来说，这些配套能满足小区业主和周边居民的日常生活需求。今年3月，长岭居首个大型商业综合体——萝岗水西科技创新综合体项目已动工，将建成12栋塔楼，包含甲级写字楼、酒店、新闻发布会议厅和大型商场、文娱配套。不过，建成和交付使用还需要时间。目前，如果要想追求更高层次的消费和娱乐，万科里享家的住户们依然要前往萝岗万达广场、香雪城等商业中心，耗费一定的交通时间和精力。

萝岗水西科技创新综合体效果图

在停车场方面，万科里享家车位配比约为1:2，规划车位近7200个，包括机动车位和非机动车位，数量各在3600个左右。住宅+商业街的设计也有利于停车系统与外部道路资源实现一定的连通、共享，方便车辆出入。

（六）不利因素

目前，万科里享家最不利的因素，是楼房的产品质量问题：据业主爆料，自己所购的房屋收房后出现天花板空鼓、钢筋生锈的问题，并且修复难度很高。笔者现场考察时，发现二期的楼栋上还有业主拉出的抗议横幅，上面写着“无良奸商，收楼二月，楼板开裂，钢筋生锈”的话语，这不仅让在售楼栋的观感很不好，而且会降低有意购房者的欲望，对销售造成非常不利的影响。

虽然个别房源的质量问题不能以偏概全，但对楼盘整体产品价值的负面影响是很大的。希望开发商和物业要重视和妥善处理，在后续建设中改进，不然再好的口碑都经不起这种致命伤害的摧残。

楼栋&户型解读

参考房价：19000-22000元/m²

（一）楼栋分析

万科里享家规划为15幢楼栋，目前布岭路以北的项目二期处于建设和在售中，也称“万科里享家|蔚来”。而且，根据最新的效果图和实地考察，可以发现二期楼栋的楼形与最初的效果图有差异。楼形虽然变了，但基本系数差别不大——无论是首期还是二期，楼栋都是30-35层，每层两梯六或八户。二期实际楼形如下图所示：

在日照采光上，这15幢楼栋的楼间距都较宽，整体日照都不错，当然北向的住户采光会差点。

在南北通透性上，基本都大同小异，T10和T17略胜一筹，前后视野内受到其他楼栋的遮挡较少；同时，T7、T9、T15、T16、T17这几幢北观山景是最好的。

在车行噪声和灰尘影响上，除T15、T16、T17外，其它的楼栋都比较靠近外部马路，但有一定的绿化带隔离缓冲。就目前来说，楼盘所处板块的入住率不高，交通拥堵情况较少，基本也没有什么噪声和灰尘影响，未来情况有待观察。

（二）户型解读

在户型方面，万科里享家的房源面积都不大，基本都不超过120㎡/户。在整体上，各种类型房源的空间利用率都很极致，可以称得上是刚需客的优选房源。

75㎡或85㎡都做3室2厅1厨1卫，配置1个阳台，两者的差别无非就是85㎡的空间略微宽点。而95㎡做的3室2厅1厨2卫，则比前两种多出1个卫生间，还多配置了1个入户花园，杀伤力有所上升。117㎡做4室2厅1厨2卫，与95㎡的相比房间数再增多1个。

这些户型整体上都谈不上方正，这样的空间分出如此多的的房间数量，很是追求高利用率。空间利用的极致，尽管会降低部分的居住舒适度，但对于刚需客来说是性价比极高的户型。

总结

万科里享家具有一定的区位优势，目前的周边配套只能说差强人意。但是，依托长岭居板块“广州东部山水新城生态宜居示范区”的规划，未来在交通、医疗、教育、商业等的建设还是比较有保障的。楼盘自身配套还算可以，而内部户型则更倾向于刚需客，总体均价也比广州整体房价低了不少，对刚需客来说不失为佳选。

然而，楼盘目前最大的难点是楼房的质量问题——吊顶包鼓、开裂、钢筋生锈，这种致命的因素即使是刚需客也不会委曲求全的，开发商必须重视和改进。

在网上爆料的业主房屋，以及楼栋上曝光房屋质量的横幅，代表的是个别房源还是较多房源的质量问题，笔者没有数据资料，不能妄加猜测。以上只是笔者个人观点，各位购房者自住或投资，还是要实地仔细考察和研究后，才好慎重选择。

附踩盘照片：

摄/冰角