万科铁狮门投资(铁狮门在北京的项目)
所谓代建，指由拥有土地的委托方发起诉求，由具备项目开发建设经验的代建方承接，提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种合作开发模式。
代建方通常是品牌房企，其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累了成熟的经验，充当的是“服务供应商”的角色，即“乙方”，一般按照销售额抽取一定比例的管理费，无需承担项目从拿地到开发建设所需的巨额资金成本。
近日，建发建管中标无锡江阴市人民东路南澄地2021-C-25商品房代建项目，将为项目委托方提供全过程开发管理和代建咨询服务。同时，华夏幸福全资子公司北京幸福安基建设管理有限公司中标沈阳市苏家屯HD项目，该项目原为恒大集团持有，涉及沈阳恒大文旅城部分地块，为代建保交付项目。
房企纷纷入局代建
随着房地产行业进入管理红利时代，传统的房地产发展逻辑发生转变，以轻资产模式运作的代建服务企业，其专业开发能力和资本市场价值日益凸显。
结合国家及各省“十四五”规划政策，房地产行业供给侧改革方向愈发清晰，推动保障性租赁住房建设，城市更新或成趋势，同时市场加速整合背景下，中小房地产代建业务需求逐步提升。
由于代建对于多数房企而言门槛并不高，因此，在地产行业下行期间，低成本和低风险的代建赛道不断升温，不少企业选择代建作为新的业务增长点。
统计显示，2021年全国商品房销售面积1794百万方，同比增速为1.9%，较上年下降0.7%；而代建行业新签约面积则为101.5百万方，同比增速达25.9%，较上年提升8.5%。地产市场整体下行期间，代建的抗周期属性凸显。
今年中期业绩会上，代建俨然成为各家房企未来业绩的新起点和关键词。
龙湖集团CEO陈序平官宣了代建业务龙湖龙智造；
旭辉表示在2021年已开始布局代建业务，今年7月继续加码，在新一轮组织架构调整中，代建已成为公司的四大平台之一。业绩数据显示，上半年，旭辉建管新获取了29个代建项目；
金地管理发布了新的品牌宣言“因专注而专业”，向外界展示在代建领域的优势，包括16年代建经验、独立运营平台、坚持直营和混合所有制等，表明深耕代建行业的决心；
朗诗地产证券简称改为“朗诗绿色管理”，宣告由传统重资产房地产开发模式向轻资产模式的转型已基本完成，并表示开发代建项目产生的利润将成为公司的主要利润来源；
华夏幸福自7月宣布向轻资产转型后，代建成为其重要发展模式之一；
绿城管理表示会继续加大对政府代建的拓展力度，同时认为为纾困类项目提供代建服务将是未来2-3年的市场机会点，目前其已有来自恒大江阴项目、奥园广州云和公馆项目等出险房企项目的代建订单；
碧桂园管理层透露，未来将以代管代建代销模式积极承接政府的保交楼任务，目前已经接到了一些政府订单，河南省政府希望在政府投资平台完成对问题项目的收购和债务清理后，由碧桂园代管代建代销。
克而瑞研究中心数据显示，目前，发展代建业务的品牌房企已超过30家，TOP50房企涉及代建业务的约占三成。其中，既有“招保万金”之类的行业龙头，也有朗诗、仁恒、当代置业、天房等中小型房企，而领跑的绿城管理、中原建业则已顺利上市。
代建的兴起与模式
作为输出房地产开发全流程解决方案的轻资产开发模式，我国的代建起源于政府代建，兴盛于商业代建。
1993年，厦门的工程建设管理体制改革提出将一些基础设施投资项目委托给专业的项目管理单位建设；
1998年，国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中提出,停止住房实物分配，逐步实行住房分配的货币化，开启了房地产市场化的进程，代建也开始承接保障性住房建设工作，正式踏入住宅类项目代建；
从 2001年起，厦门、上海、宁波、贵州等地先后制定相关政策，促进代建行业发展；
2004年，《国务院关于投资体制改革的决定》提出，对非经营性政府投资项目加快推行“代建制”，自此代建模式广泛应用于政府工程中；
2010年，受房地产调控政策影响，三四线城市的中小型房企去化周期变长，需要与头部房企合作加速产品销售，商业代建发展迎来爆发期。自此，商业代建逐步代替政府代建成为代建企业的主要订单来源。
代建行业根据委托人性质划分，可分为商业代建、政府代建、资方代建，分别对应中小型房企、政府和金融机构。
代建的三种模式
而作为占据市场主流的商业代建，又分为单纯收取服务费的商业代建与股权式代建。
单纯收取服务费的商业代建是指代建方与已经或计划取得标的地块土地所有权证的委托方合作，由委托方承担全部或部分资金，代建方无任何股权占比，根据双方签订的代建委托协议中的契约关系负责项目全过程开发管理服务，通过管理和品牌输出，满足委托方在代建项目中的经营与效益目标等，并依据合同约定条款，收取一定比例服务费的代建模式。
股权式代建又称小股操盘，指房地产企业在合作项目中只占较小比例的股份，虽然按照房地产开发的相关规则，小股介入不能直接获得项目实际操盘的权利，但根据委托方和代建方的相关委托协议，项目仍然由持小股的团队操盘，使用公司品牌、产品体系和管理，共享企业的信用资源和采购资源，提升项目回报。
2012年底，万科吸取国外代建巨头铁狮门的小股操盘经验，开启了国内第一个小股操盘项目昆明云上城。
万科接管项目之前，原投资方的项目出现资金链紧张，主要原因为一期项目销售情况不佳，且公司融资渠道窄、融资成本高，同时该项目7.5亿中4亿为信托投资即将到期。万科接管后，投入0.23亿资金，占股 23%，通过操盘、管理（将商品房改装为精品房，利用品牌效应提升销售业绩，同时将房价从9500元/平方米提升至10203元/平方米），获取项目股权收益，并且获取了服务费、融资手续费，总收益占比为43%，投资回报率高达 987%，实现了以更少的资金撬动更多的收益。
昆明云上城项目收益分配表
鉴于国内信用体系尚未完善，股权式代建更为常见。于代建企业而言，股权式代建不仅收取代建服务费，还享受股权收益以及溢价分成，而单纯收取服务费的商业代建对品牌要求更高，没有股权收益，因此代建服务费收取比例要高于股权式代建。
代建有风险入局需谨慎
相比于传统房地产开发，代建在诸多方面都具有较大优势，作为轻资产模式，主要提供服务，不需要重金砸入土地市场，不依赖外部融资来源，负债率相对较低，且更少受到房地产市场周期影响。
由于代建业务的轻资产特性，还能让代建业务拥有更高的利润率水平。此外，由于规模经济带来成本效益，也能让代建公司进一步提高利润率。
在代建领域中，完全以代建业务上市的有绿城管理和中原建业。今年上半年，在房地产业务持续萧条、多家房企面临亏损的情况下，主营代建业务的绿城管理和中原建业业绩相对稳健，羡煞了不少房企。
其中，绿城管理实现收入12.59亿元，同比增长16.4%；净利润3.66亿元，同比增长32.5%；归属于股东的净利润3.61亿元，同比增长33.4%，净利率达29%，逆势增长。
而中原建业由于布局河南单一市场、业务过于集中在商业代建领域，因此受到房地产开发行业的影响，营收和净利润都有所下滑，但是还是维持了54%的高净利率水平。
从二者的财报不难看出，代建公司具有营收、利润总额少，而毛利率、净利率指标高且负债率低的特征。
当前，代建业务的毛利率普遍在40%以上，而房地产开发业务的毛利率为15%-20%，净利率为8%-10%，但值得注意的是，房地产开发业务的净利率基数是销售额，而代建行业的净利率基数是服务费。
举例来看，一个货值10亿元的项目，自主开发，净利润率按10%计，可赚1亿元；委托代建，按行业的平均收费标准4%计算，收入为4000万元，按50%的毛利率计算，毛利也只有2000万元。
而且，从开发到代建，从甲方变乙方，最核心的挑战发生在权责转换过程中。
当开发商变成服务型的公司去服务项目方，出于对品牌维护的顾虑，品牌房企出身的代建公司在挑选项目时，会综合考虑项目质地、委托方条件等因素。
中原建业董事会主席胡葆森表示，因为中小地产商生存环境越来越差，是否会殃及代建项目，是我们选择项目时的一个重要条件，我们管控风险的第一个门槛是：好人好地，地要好，人也要好。
还有某代建企业高管表示，在做代建项目时，不少品牌房企会从品牌中获得利润，这是中小型企业选择品牌房企的主要原因。因此，如何在获得品牌溢价的同时控制风险，是入局者面临的普遍难题。目前，不少品牌房企建立了质检流程，将工程进度切割成细分节点，梳理合格标准，在不同节点对项目进行测试和检验，避免出现质量问题。
总之，随着代建入局者的不断增加，行业竞争加大，利润空间不断压缩已不可避免，代建业务未来发展方向势必朝各品牌背后的操盘管理能力靠拢。
未来，关于代建业务的发展，海通证券预测：“十四五”代建业务的市场容量或将达2000亿元左右。
金地集团副总裁郝一斌称，目前代建市场是一个百亿的规模，到2025年、2030年市场占比将逐步提高，2025年商品房代建市场规模占比将达17%-18%，会从一个百亿级的市场成长为千亿级的市场，其货值也将达到2-2.5万亿元的规模。
目前来看，商业代建占据着代建市场主流，这从绿城管理和中原建业的财报可见一斑，商业代建依然是其收入的主要担当，但是，政府代建和资方代建正在快速发展。
以绿城管理为例，上半年，其商业代建收入为7.65亿元，占比60.8%，同比有所下滑；而政府代建收入3.81亿元，同比激增73.5%。绿城管理认为，未来中国房地产投资端将呈现去中心化的态势，来自政府、国企、地方城投公司、金融机构等委托方的代建机会增多，将形成分散式的投资格局。
中原建业的预判与绿城管理不谋而合。为了减少对单一商业代建模式的依赖，中原建业表示，下半年将在做好各项基础工作的前提下，加大政府代建、资方代建、问题项目纾困等业务的落地。
根据中指研究院数据，2021年中国代建行业渗透率为4.8%，而按照欧美国家近30%的渗透率预估，中国代建行业仍有5.2倍的渗透空间，整体代建市场前景可观。
虽然，当前我国代建行业正处于发展的初级阶段，但正如绿城管理执行董事兼CEO李军所言——代建的未来是星辰大海。
（本文数据来自克尔瑞和中指研究院）
（图片来自网络）
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