房地产融资现状(房地产项目融资方案)

2022 年以来，地产行业稳需求、保交楼政策相继出台，力度逐渐加大，但实际见效较为缓慢。11月8日起短短几日内，“第二支箭”、金融16条以及银保监会允许保函置换预售资金规定先后出台，地产融资支持力度空前，表明地产融资环境将得到根本性的改善，稳楼市政策短板亦逐步补齐。

随着北京、杭州等热点城市的需求端宽松政策的跟进，后续销售有望迎来实质性复苏。

地产融资政策密集出台

11 月8日，中国银行间市场交易商协会官网发布消息称，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

2018 年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。与2018年初创时相比，本次“第二支箭”政策进行了延续和扩容：本次交易商协会特别指出支持民企范围包括房地产企业，且新增了“直接购买债券”方式，同时明确提出可支持民营企业债券融资规模预计约2500亿元。

“ 第二支箭”发布后仅3天，11月11日央行和银保监会即发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，公布16条措施支持房地产市场平稳健康发展。

两部门明确，要稳定开发贷投放，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年；保持债券融资基本稳定，保持信托等资管产品融资稳定；支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，鼓励金融机构提供配套融资支持。此外，要阶段性调整部分金融管理政策，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。

11 月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

监管接连出台重磅的地产融资政策，表明地产融资环境将得到根本性的改善。申港证券指出，房地产政策的新一轮宽松已启动。国金证券则表示，随着供给侧支持政策持续出台，后期需求端的宽松会加速落地，在注入流动性的同时能适度改善房企利润水平。

“稳主体”是稳楼市的重要一环

中邮证券将稳楼市分解为三个重要支点，分别为稳需求、保交楼、稳主体，其根本是为了稳住楼市信心。上述政策正式出台之前，地产政策主要集中于稳需求、保交楼方面，但楼市销售复苏仍然十分缓慢。

从稳需求来看，2021年下半年起相关政策持续出台，目前支持合理需求释放的政策已经充分发力。2021年以来，房地产行业的政策经历了一系列变化：2021年上半年处于监管强化阶段，2021年下半年为纠偏维稳阶段，2022年上半年因城施策从初期到深入期，各地放宽限制、支持购房需求的政策开始集中出台。2022年三季度货币政策和财税政策先后发力，先是5年期LP加速下调，9月底房贷利率阶段性差别化调整、支持居民换房个税退税等政策出台。目前，房贷利率已经降低到较低水平。

从保交楼来看，政策力度在逐渐增强。保交楼政策最初以督促房企自救为主，后来演化为鼓励房企进行市场化收购，比如鼓励房企发行用于并购的债券、票据；现在进入到新阶段，即通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，增量资金将逐步入场。

目前楼市销售复苏仍然缓慢。据统计局数据，2022年1-10月，商品房销售额108832亿元，同比下降26.1％；商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3％；房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8％；房屋新开工面积103722万平方米，同比下降37.8％；房屋竣工面积 46565万平方米，同比下降18.7％。

2022 年1-9月，居民新增存款已达到13.21万亿元，2022年上半年居民存款10.33万亿元，而2021年全年为9.90万亿元，2022年上半年的居民新增存款就已超过2021年全年。居民存款已创新高，但购房信心不足。

2022 年以来，房企债券融资仍呈现净流出状态。2022年上半年房企债券到期量相对较低，因此短期房企债券融资净流入315.57亿元，但下半年房企融资环境明显恶化，一方面房企境内债到期量上升，另一方面月均发行量下降，1-10月共计净流出355.88亿元。值得说明的是，国央企地产2022年发债渠道通畅，1-10月净流入483.27亿元，而民企每个月发债融资均为净流出，1-10月共计净流出839.15亿元，与国央企形成鲜明对比。

因此，中邮证券指出，稳主体也是稳楼市、稳信心的重要支点。2022年，稳楼市政策力度持续加大，此前主要集中于稳需求、保交付，但实际见效较为缓慢。民营企业在房地产行业中占比较高，民营主体若丧失信用支撑，从供给端就会导致有效供应不足，进而影响需求释放。此前稳主体政策相对较为滞后，但随着民企债券融资支持工具、“第二支箭”等政策逐步推进，稳楼市政策短板逐步补齐。

政策力度空前

事实上，5月以来，监管就开始支持民企进行融资：5月，CSIPB设立，新城控股发债10亿元；8月，CRMW设立，美的置业发债5.69亿元；8-9月，中债增信担保，龙湖等5家民企共发债62亿元。但从政策力度来看，远不及11月新政策对民营房企融资的支持力度。

与2018年相比，本次“第二支箭”政策支持融资的规模较为可观。据东方金诚统计，2018年四季度至2022年三季度，累计创设挂钩民企债的信用风险缓释凭证名义本金367亿元，共支持了1225亿元民企债发行；担保增信方面，担保人为中债信用增进投资股份有限公司的民企债发行担保总额为128亿元。

东方金诚指出，本次“第二支箭”扩容纾困地产民企债的意图明显，不过目前尚无法确定2500亿元的支持目标有多少指向地产债。2021年，民企地产债发行总额不到1500亿元，2022年前10个月仅500亿元左右，若本次的2500亿元较大比例指向地产债，政策支持的规模将比较可观。另外，并非所有民营房企都能受益，本身基本面销售情况较好或拥有优质抵押物的民营房企获支持的概率更大。

相较以往，本次支持措施呈闪电式落地。11月10日，交易商协会即受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。此外还有多家民营房企也在沟通对接发债注册意向，其中新城控股申请配额为150亿元。

公开信息显示，2022年1-8月，龙湖共发行信用债65亿元，2021年全年共发行公司债和中票100亿元，2023年到期的信用债和海外债合计119亿元。与之相比，200亿元的额度已相对充足。

关于金融16条，国泰君安证券表示，针对房企违约可能进一步扩散的风险，文件做了明确的给予金融支持的表述，对缓释当前行业流动性风险有极为正面的表态。国信证券认为其象征性意义类似于2014年的“930新政”，标志着房地产政策由调控转向刺激，从具体表述来看，鼓励各地合理化调整住房信贷政策将充分释放购房需求，支持存量债务的展期将有效避免房企继续爆雷，而久违的信托融资支持更是重要的信号。

中银证券指出，“第二支箭”、金融16条以及保函置换预售监管资金统一规定的陆续出台，意味着已形成信贷、发债、信托、预售资金等多维度的房企融资端支持政策体系，将多方位解决短期内房企面临的流动性问题。虽然当前行业基本面并未出现明显反转，但上述政策的力度显著，提振了市场信心。多家机构均表示，房地产行业融资收紧周期已经见底。

本文源自证券市场周刊