地产基金 夹层融资案例(地产基金 夹层融资案例)

“当前部分上市房企债务问题愈发值得担忧。”6月25日，植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平在“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”上表示，2020年，上市房企整体营业收入增速出现了较为明显的回落，与此同时，小型房企有息负债增速进一步扩大。

“2020年，除大型房企外，一些龙头和中小型房企流动负债增速超过了营业收入增速，而短期负债增量超过收入水平是个比较危险的信号。尤其是小型房企有息负债增速并不像大中型房企有所下降，反而进一步扩大，偿债压力与日俱增、压缩债务能力偏弱。未来如果不能有效改善，行业整体运行是会存在风险的。”连平警示到。

连平提供的数据显示，截至2021年上半年，房企资金来源结构中，个人按揭和银行贷款仍旧是房地产企业最重要的资金获得方式，占比约30%。债券境内外融资也提供了不小的增量。而在2015年-2017年间发展较快的房地产信托融资和股权融资，近两年呈现衰退迹象。“总体而言，房企融资仍十分倚重间接融资渠道，直接融资比重仍有待提高。”连平表示。

从融资三道红线来看，连平认为，目前踩中红线的公司确实不少。2020年年报显示，有接近40%的样本房企真实负债率（剔除预收款）超过红线，且涵盖各类大小类型的房企；约四分之一的房企净负债率超过了100%的水平，连平认为，这表明无论是短期债务风险还是企业长期偿债能力都值得关注。

连平分析指出，集中供地新政之下，财务状况良好的优质龙头和大型房企成土地拍卖的赢家，但大部分中小房企存在营业收入增速放缓、现金流不足、债务压力上升等问题。“中小房企可能不是买不买地的问题，而是债务如何归还的问题。”

同时，连平也给出了建议，在当下债务风险不断上升的背景下，可以考虑提高直接融资比例，其中包括债券融资、信托融资、股权融资等，可以考虑合作开发、分拆物业IPO、债转股，以及借鉴海外经验，合理运用房地产投资信托基金REITs、资产证券化以及夹层融资等方式，优化房企融资结构。

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