房地产投资具有财务杠杆效应(房地产投资具有财务杠杆效应,特别是)

财务分析通常是评价企业偿债能力、营运能力、盈利能力和发展能力等四大能力，我们可以通过资产负债表、利润表和现金流量表所提供的相关数据来进行分析。

一、偿债能力分析

偿债能力，可以分为短期偿债能力和长期偿债能力。评价企业短期偿债能力指标主要有流动比率、速动比率和现金比率。流动比率是流动资产与流动负债之比；速动比率是速动资产与流动负债之比；现金比率是货币资金加上短期投资与流动负债之比。一般认为流动比率在2左右、速动比率在1左右为好。从财务风险角度来看，这些指标值越大，则短期偿债能力越强，短期内财务风险越小，但对盈利能力较强的企业来讲，财务杠杆带来的效益越低。

评价长期偿债能力分析指标通常有资产负债率、产权比率和利息保障倍数等。资产负债率是企业负债总额与资产总额之比；产权比率是负债总额与所有者权益之比；利息保障倍数是息税前利润与利息费用之比。从财务风险角度看，一般认为资产负债率在40%-60%为好，此时财务风险适度可控，财务杠杆效益突出，财务状况优良；超过60%，可能引发财务风险，而低于40%，又难以发挥财务杠杆效应。产权比率一般应保持在100%左右为好，它反映了企业所有者权益对债权人权益的保障程度，产权比率越大，则风险越大。另外，利息保障倍数越高，则说明企业支付利息费用的能力越强，长期偿债能力越强。这里值得补充说明的是，房地产企业的资产负债率都居高不下，一般都在70%以上，其中一个重要原因是在房地产企业的负债中，预收账款占了半壁江山。

二、营运能力分析

评价企业营运能力的指标通常有总资产周转率、流动资产周转率、固定资产周转率、应收账率周转率和存货周转率。一般来讲，这些指标值越大，则意味着企业营运能力越强。总资产周转率、流动资产周转率、固定资产周转率、应收账率周转率和存货周转率分别是营业收入与企业资产平均总额、流动资产平均余额、固定资产平均余额、应收账款平均余额和存货平均余额之比。

三、盈利能力分析

评价企业盈利能力的指标通常有营业利润率、总资产利润率和净资产收益率。盈利能力的强弱，直接关联到企业经济效益的高低。营业利润率是营业利润与营业收入之比；总资产利润率是净利润与资产平均总额之比；净资产收益率是净利润与所有者权益之比。这其中又以总资产利润率最为综合，该指标值越高，表明资产的利用效益越好，整个企业盈利能力越强，财务管理水平越高。同总资产利润率一样，营业利润率和净资产收益率指标值越大，则意味着企业盈利能力越强。

四、发展能力分析

发展能力是指企业未来可能的前景，发展能力越强，前景越好。常用指标有营业收入增长率、营业利润增长率、资本保值率、总资产增长率。营业收入增长率是本期与上期营业收入之差与上期营业收入之比；营业利润增长率是本期与上期营业利润之差与上期营业利润之比、资本保值率是期末与期初所有者权益之差与期初所有者权益之比、总资产增长率是期末与期初资产总额之差与期初资产总额之比。其中以营业利润增长率最为重要。它能最为全面地反映企业盈利能力的增长状况，是资本保值率和总资产增长率增长的前提，应予以重点关注。四个指标值均应大于0，表明企业处于发展中，且指标值越大，意味着企业的发展能力越强。