招商银行金泰中心(招商银行泰康金融大厦)

2020年前11个月，西安的土地出让金收入已经迈入千亿规模，排在全国第13名，较上年同期增长41.75%。

回顾即将过去这一年的西安土地市场，虽然说年初的疫情曾经导致各项工作按下暂停键，但复工之后土地市场一开闸，但凡有土地公开拍卖，必然会迎来一场抢地大战与狂欢。

当我们对2016年底融创在东二环7200元/㎡、2018年11月份金泰恒业在青龙寺板块9100元/㎡的楼面地价拿地记忆深刻之时，进入到2020年之后你会发现万元楼面地价在西安土地拍卖市场已经是入门门槛，连沣西新城都已经迎来了万元楼面地价。

而地价直接决定着后续的房价走势，从土地市场既可以洞察出开发商对于西安楼市的判断，也可以预感到2021年房价的走势。因为，毕竟在地产开发的成本中，土地成本占据非常大的组成部分，地价是影响房价的最大因素之一。

因此，《地产房剑》2020西安楼市年终盘点第一篇，我们将目光聚焦在2020年西安楼面地价TOP10！

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TOP10中，高新占据8席！

下面这张表格，是《地产房剑》统计的2020年西安楼面地价TOP10。截至目前，西安楼面地价单价地王为15152元/㎡，TOP10的门槛则为12640元/㎡。

也就是说，万元楼面地价现在在西安压根进不了TOP10，西安目前万元以上楼面地价的地块，实际上已经超过了20宗。2年时间，超过20宗万元楼面地价，这就是2019年、2020年西安土地市场的表现。

从2020年楼面地价TOP10地块所分布的区域来看，高新区占据了8个席位，另外两个席位分别有1宗土地分布在曲江新区、航天基地。

这一点也不意外。

作为西安经济的发动机、西安经济实力最雄厚、产业基础最扎实的区域，再加上优质的教育资源、医疗资源，高新区在几年前已经超过曲江新区成为西安房价最贵的区域。当目前西安全市商品住宅均价尚在1.5万元/㎡左右的时候，想在高新区买房2万元/㎡已经是起步价格了！

城市基本面、庞大的市场需求、资金在高新区的聚集、高新区的房价，让开发商对于高新区充满信心，从而敢于高价拿地！

高新区目前的高价地块，主要集中在软件新城板块、高新CID板块。2020年西安楼面地价TOP10中，有5宗位于高新CID板块、2宗位于软件新城板块、1宗位于草堂基地板块。

软件新城板块的卖点，主要集中在紧邻高新二期成熟区域、区域内雄厚的产业基础，再加上苏宁广场、高新国际会议中心、儿童医院、学校等已经兑现和未来几年内铁定会兑现的配套。

高新CID板块作为高新三期的主战场，卖点主要集中在更高起点的规划、更高起点的定位以及参照高新一期、二期的发展，10年后留给人们想象空间。当然，与软件新城板块相比，高新CID板块有一个非常重要的资源，那就是12月28日刚刚开通的地铁6号线。

至于草堂基地板块，紫薇拿的那块地楼面地价之所以能够跻身2020西安楼面地价TOP10第2名，主要是那块地容积率比较低，1.2-1.3的容积率必然导致楼面地价会比较高一些。

目前，不管是高新区，还是整个西安市，唯一一宗万元以上楼面地价地块已经入市的项目就是招商·臻观府，精装高层2.3-2.6万元/㎡、精装小高层3万元/㎡以上，基本代表了高新区未来房价的走势。

除了招商·臻观府外，同为万元楼面地价的中国铁建·西派国樾、隆基泰和·云玺领峯、高新·天谷雅舍售楼部已经盖好，但价格还没有公示，到底会卖到多钱，还留有一个悬念。

在2020年西安楼面地价TOP10中，曲江新区、航天基地各有1宗土地位列其中。

兰科摘得的QJ1-9-48地块就不用多少了，曲江一期的位置已经决定了价格。招商摘得的航天基地板块HT01-31-10地块，1.386万元/㎡的楼面地价是航天基地板块第一宗万元楼面地价，这块地之后融创、蓝光先后在周边拿地，楼面地价也在1万元/㎡以上。

招商蛇口在航天基地拿的这块地楼面地价之所以比较高，主要原因也在于容积率比较低，1.5的容积率导致楼面地价比较高一些。目前，招商蛇口引入了重庆华宇联合开发这个项目，案名为招商华宇·长安玺，预计快亮相了。

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央企/国企4席、民企6席

这几年，在西安土地公开拍卖市场中表现最活跃的，主要有两类房企：

一类是不差钱的央企、国企。例如：招商、铁建、中海、中交、紫薇、高科、高新、天地源、金泰

一类是在西安土地储备不足、一直拿不到地的民企。例如：阳光城、华宇、隆基泰和、新希望、中梁

在2020年西安楼面地价TOP10地块中，国企、央企占到了4个席位，其中西安本土国企紫薇地产占据2席，招商蛇口、高科房产则分别占据1席。民企占据了6个席位，分别为碧桂园、中天美好、阳光城、隆基泰和、兰科实业、新希望。

我们如果把关注的范围扩大到万元以上楼面地价的地块，就会发现截至目前西安所诞生的24宗万元楼面地价地块中，有13宗地块被国企、央企拍得，11宗地块被民企拍得。

从这个角度可以看出，民企在西安土地市场的表现是非常抢眼的。

而从民企2017-2020年在西安溢价拿地的频率来看，溢价拿地次数比较多的包括：碧桂园5次、中梁2次、阳光城2次、重庆华宇2次、南飞鸿2次、隆基泰和1次、新希望1次、中天美好1次……

其他很少在公开拍卖拿地却表现比较活跃的房企，绿地擅长于产业/超高层勾地，融创、龙湖、中南、金辉、奥园、蓝光喜欢收购与合作开发，万科是多头并举（公开竞拍+收购与合作开发），保利喜欢从一级开发开始涉足城改，华润凭借代建三中心囤下大量开发用地。

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高价拿地之后，何去何从？

高价拍地一时爽，但拿地之后呢？

更高的地价必然意味着更高的房价，而更高的房价需要的是品牌、产品、配套、市场环境等多重因素的支撑。

目前来看，西安市场上的高地价地块主要面临两大挑战：

第一个挑战，就是市场接受度。举个非常简单的例子，同时间段市场上有100套高端产品的供应，与同一时间段有1000套高端产品的供应，销售难度肯定是不一样的。找到1000个买得起的购房者，难度肯定比找到100个大。2021年，西安将迎来大量高端产品井喷式供应！

第二个挑战，政策层面的限制。目前的西安，正在执行严格的限价政策，这对于高端盘来说是一种说不出的痛，因为现在不是开发商想卖多钱、能卖多钱，而是限价政策允许你卖多钱。当限价与品质相遇时，如何选择？这将是一个考验！

从这几年西安市场上的溢价地块项目入市后的表现来看，有比较成功的，例如：中国铁建·西派时代、招商·雍景湾、融创·西安壹号院、万科·大都会、长安金茂府/未央金茂府；也有拿地多年项目一直无法亮相的，例如：拿地已经超过2年但项目还没有亮相的中铁二十局地产兰池二路地块、平凉新世纪兰池大道地块（卖给了恒大）、金泰恒业青龙寺地块，拿地1年半以上但项目还没有亮相的新城控股兰池二路地块……

因此，2021年万元楼面地块项目，将经历市场的考验。