房地产经济金融与投资分析(房地产金融与投资概论试题)

21世纪经济报道记者张敏 北京报道

在去年以来一系列稳楼市政策的作用下，房地产市场继续企稳复苏。

3月15日，国家统计局发布今年1-2月房地产相关数据。与去年相比，房地产投资、销售、资金来源等关键数据都有明显改善。

今年1-2月份，全国房地产开发投资1.37万亿元，同比下降5.7%；比去年全年10.0%的降幅明显收窄。同期，全国商品房销售面积1.51亿平方米，同比下降3.6%；商品房销售额1.54万亿元，仅下降0.1%。而去年全年，商品房销售规模的降幅超过两成。

此外，房企到位资金来源降幅收窄，商品房施工面积、新开工面积、竣工面积等指标也有所改善。

企稳向好的开局，也有助于房地产在今年的宏观经济运行中更好地发挥作用。根据政府工作报告，在防风险、保民生、促消费等方面，今年房地产都将承担重要角色。

虽然后续走势仍存在一些不确定性，但谨慎乐观情绪仍是当下的主流。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，“目前房地产市场还是处在调整阶段，后期随着整体经济逐步改善，市场预期转好，房地产市场有望逐步企稳。”

两项指标出现正增长

销售的改善是今年房地产市场最直观的表现。2023年春节假期期间，部分三四线城市的返乡置业就出现一定热度，一二线城市的二手房市场也供需两旺。节后，在各项稳楼市政策的作用下，需求继续释放，市场升温势头不减。

上市房企近期公布的销售业绩也显示，企业在今年前两月的销售额普遍提升，部分房企的平均售价也有所提高。

这些表现已经体现在数据上。国家统计局的数据显示，今年1-2月，全国住宅销售额增长3.5%，成为少数出现正增长的楼市指标之一，住宅销售面积仅下降0.6%，接近去年同期的水平。从区域分布来看，占比最大的东部区域的商品房销售额率先出现正增长。

易居研究院研究总监严跃进指出，根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，今年1-2月，全国商品住宅均价为10558元/平方米，涨幅为4.1%。房价数据终结了连续11个月的下跌态势，恢复正增长，这充分说明房价下跌的风险解除。

销售升温使得房企的资金来源得以改善。今年1-2月，房地产开发企业到位资金2.13万亿元，同比下降15.2%，比去年全年的25.9%大幅收窄。其中，定金及预售款、个人按揭贷款两项指标的降幅分别收窄21.9和11.2个百分点。

此外，融资环境的改善令房企得以完成发债等行为，从而进一步改善了流动性。

在供应端，除了房地产开发投资外，商品房施工面积、新开工面积等两项指标的降幅也明显收窄。此外，全国商品房竣工面积达到1.32亿平方米，同比增长8.0%，这被认为是“保交楼”政策的积极效果。

对于市场的转暖，付凌晖总结道，房地产一头连着民生，一头连着经济增长，房地产及其上下游行业对整个经济增长的影响较大。针对去年以来的市场下行，“中央高度重视，各地区、各部门积极出台政策，稳定房地产市场，积极满足房地产企业的合理融资需求。同时，支持刚性、改善性住房需求，坚持房住不炒、因城施策，总体上保障了基本民生需求。去年保交楼政策对民生保障起到了很重要的作用。”

贝壳研究院市场分析师刘丽杰也指出，市场修复由多方面原因带动：去年以来保交楼、保民生、保稳定等各项政策举措有力地保障了购房人的合法权益，房企的合理性融资也得到了改善；各地因城施策调整优化政策降低了购房成本，提高了消费者信心。

她表示，房地产市场流动性改善的良好开局，为今年有效防范化解优质头部房企风险打下良好的基础。

市场信心逐步恢复

房地产市场的稳定运行，对今年的经济社会发展工作至关重要。

根据政府工作报告，在今年的工作重点中，房地产相关工作主要被置于三个工作大项下。在“着力扩大国内需求”的工作大项下，实施城市更新行动。在“有效防范化解重大经济金融风险”的工作大项下，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。在“保障基本民生和发展社会事业”的工作大项之下，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

这也意味着，在防风险、保民生、促消费等方面，房地产都将承担重要角色。因此，虽然开局不错，此轮市场复苏的前景更受关注。

从绝对值来看，虽然此轮市场升温明显，但其热度并未达到峰值。上海易居房地产研究院指出，对比历史正常交易行情，当前的交易水平依然是偏低的。

刘丽杰也指出，1-2月份市场的复苏是前期积压的购房需求补偿性释放，这其中大量的交易是改善性换房需求，短时交易量比较高并不意味着市场进入了快速升温阶段。她还认为，市场修复的过程中出现震荡，应是正常现象。

事实上，对于市场复苏的前景，分析人士也普遍持有谨慎乐观的态度，这主要源于对需求能否持续释放的担心。

但信心的恢复仍然是明显的。国家统计局的数据显示，今年2月，房地产开发景气指数为94.67。在去年12月触底后，连续两个月出现回升。

进入3月，市场复苏的步伐并未停止。根据上海易居研究院的统计，3月1日至12日，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为860万平方米，环比增长15%，同比增长26%。该机构指出，按照当前的成交态势，3月的房地产成交量将实现“转正”。

该机构表示，3月份重点城市的新房交易数据，总体上好于预期。这充分说明中国房地产市场的韧性很强劲，也说明各地在支持合理住房消费需求的释放。

此外，我国中长期的住房消费潜力仍然不容忽视。刘丽杰表示，从长期看，我国正处于从人口红利向人才红利过渡的关键阶段，居民对住房条件改善升级的需求强烈。在房住不炒的定位下，政府大力支持刚性和改善性住房需求，市场能够走向良性健康发展。

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