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小智 资讯 2023-08-22 02:30:48 6

最近几天,招商蛇口的名字多次出现在深圳地产圈的“聊天框”里。


  • 3月21日下午,招商蛇口召开2022年公司业绩发布会。


会上,公司总经理蒋铁峰提出“未来三年,招商蛇口要跻身‘头部五强’”的目标。


数据显示,2022年招商蛇口销售规模排名行业第六,与行业第五差距约29个小目标。2023年招商蛇口的可售货值约6000亿,年度销售目标为3300亿


招商接盘南山豪宅区旧改,最新公示:人才房已消失!

△2022年房企销售榜,图源:克而瑞地产研究


  • 3月14日,深圳南山区发布《招商街道原联合饼干厂城市更新单元规划(草案)(以下简称“规划草案”),目前该项目由招商蛇口牵头操盘。


规划草案披露了原联合饼干厂城市更新项目(以下简称“饼干厂项目”)的最新规划:降低容积率,并取消了人才住房和保障性住房的建设要求,加大了可售住宅的比重。


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△来源:深圳市南山区城市更新和土地整备局


这是招商蛇口接手饼干厂项目后,时隔5个月来的首次官方发声。具体有些什么变化,我们一起往下看~


01.

容积率下调

还取消了保障房配建、增加可售住宅


去年10月,壹地产曾实探饼干厂项目,并做了相关报道,详情可戳:《定了!招商蛇口接手恒大南山项目,位置超好,对面二手房15万+》


据当时了解,2022年4月12日,项目申报主体“深圳市蛇口海湾实业股份有限公司”,从恒大手中收回饼干厂项目的场地管理权。


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△项目地块场地收回通知,深圳壹地产2022年10月26日摄


同年下半年,招商蛇口进场,并在项目外部围起了围挡。一个月后,招商蛇口正式官宣,公布将与关联方共同投资成立合资公司,一同推进饼干厂项目的建设。


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△项目外部围挡,深圳壹地产3月21日摄


根据最新消息,饼干厂项目的规划草案已通过南山区城市更新领导小组会议审议,项目的规划布局极有可能已经确定。


对比前后两次规划,明显的区别在于容积率的下调、取消保障性住房的配建、提升了住宅面积的占比。


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△饼干厂项目规划调整公示,深圳壹地产3月21日摄


根据2020年1月公示的原项目规划(草案),饼干厂项目仅约1.5万㎡的开发建设用地上,规划容积却达到了13.47万㎡容积率8.9


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△原项目规划(草案),图源:南山区城市更新和土地整备局


而最新规划草案显示,招商蛇口接盘饼干厂项目后,规划容积率由8.9调整至6.5,即规划容积减少了3.59万㎡,减少幅度达26.69%。


同时,调整后项目去掉了约2.9万㎡人才住房和保障性住房以及部分商业和办公旅馆建筑,可售住宅的面积增加了约2.68万㎡,达到约8.84万㎡,增加幅度为43.39%。


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△饼干厂项目调规前后对比,

图中标黄处为“二类居中用地”,标红处为教育设施用地


据当时的总平面布局示意图,项目计划建设3栋54-59层、高度为183米-198米的超高层住宅,1栋13层办公写字楼,1所九年制学校,1所6班幼儿园。


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△原恒大湾厦村城市更新项目规划图,

图中右下角为饼干厂旧改项目效果图,图源:网络


从最新调整的规划总平面可见,住宅楼体的层高均有下调,调整为1栋25层住宅、3栋48层超高层住宅,1所九年制学校,1所幼儿园。


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△最新饼干厂项目总平图,图源:南山区城市更新和土地整备局


此外,还有项目的布局变化。


调整规划后,项目住宅及幼儿园部分由原先的地块南部调整至地块北部,且将建筑高度较低的幼儿园布置在地块北部偏西侧,即靠近近海路、招商雍景湾小区的一侧。


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△近海路,深圳壹地产3月21日摄


地图上可以看到,招商雍景湾和饼干厂项目中间只隔了一条小路,即近海路。如果项目规划没有调整,那么饼干厂项目住宅部分将于雍景湾住宅相对,不仅有遮挡影响,对于私密性也有所影响。


如今饼干厂项目的规划调整,对于雍景湾业主来说,无疑具有很大的利好。


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△饼干厂项目与招商雍景湾相对,图源:百度地图



02.

规划调整利好隔壁小区


作为与饼干厂项目距离最近的住宅小区,招商雍景湾与饼干厂项目之间的“博弈”可溯源至2020年初。


当年,雍景湾业主针对南山区城市更新和土地整备局发布项目专规草案,提出抗议。


并找出深圳市规划和自然资源局于2010年5月6日公布的《深圳市南山02-01&02片区(蛇口片区)法定图则》,指出“饼干厂地块用途为‘二类居住用地+教育科研用地’,容积率为2.5”


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△2010年法定图则,01-06-15地块即项目用地,

图源:深圳雍景湾花园业委会


雍景湾业主们依据上述法定图则,提出以下7点诉求:

1、降低住宅建筑高度
2、
降低容积率,不超过法定图则原规定的2.5;
3、
公开决策过程信息,包括环评报告、交通组织报告、现状地形图等;
4、对周边建筑的影响
重新进行专家评审,并召开公开听证会,满足居民公众知情权;
5、
取消设置公交首末站、车库出入口;
6、
重查项目规划调整在程序上是否合法合规;
7、要求将
草案公示期延后一个月


虽然当时的处理结果不了了之,但从目前来看,雍景湾业主们的诉求确实得到部分解决。


壹地产联系到一位雍景湾业主,他表示:“雍景湾业主当初的抗议是站得住脚的,归根到底最核心的点是对法定图则更改的质疑。”


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△招商雍景湾,深圳壹地产3月21日摄


该业主谈到,“当时恒大操盘的时候,规划(草案)和2010年公示的法定图则差别很大,包括容积率、楼体高度这些。我们维权不是仅仅为了争取自己的利益,不顾其他包括开发商的利益,而是这个项目本身可以做的更科学一点。”


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△图左为招商雍景湾,深圳壹地产3月21日摄


对于目前公示的规划草案,该业主也表示:“我觉得相较之前的规划有改善,但有没有达到业主预期不能确定,毕竟大家的想法和感受都不一样。就目前的规划我可以接受,但具体的详细规划还没有公布,所以暂时还不好评价。”


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△图中围挡处为饼干厂项目,高楼为招商雍景湾,

深圳壹地产3月21日摄


另一方面,关于饼干厂项目取消人才住房、保障性住房的配建,也引起了大量讨论。


据了解,深圳2017年曾明文要求在城市更新为居住性质的项目中,保障房配建比例不得小于总面积的15%,后来增加到了30%。


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△网络讨论,网友提供


在2022年9月30日发布的《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定(征求意见稿)》中,也明确指出“旧工业区、仓储区或城市基础设施及公共服务设施改造的保障性住房配比为28%/31%/33%”


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△2022年9月征求意见稿,图源:深圳市规划和自然资源局


对此,大湾区资深评论人朱罗纪向壹地产表示,饼干厂项目中人才房配建的取消,可能与当前深圳楼市的发展趋势有关,“因为人才房本身也要取消,最近卖地的公告跟现在新的管理规划,基本上都没有人才房。”


朱罗纪分析指出,在政策方面,深圳和国家保障房政策对接,未来也要全面接入“共有产权房+保租房+公租房”的“公共住房”制度。但可售型人才房不能归类于共有产权房,会游离于未来的“公共住房”系统之外,在“战略上的持续性”无法成立。


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△2018年深圳“二次房改”


“我认为,深圳可售型人才房的方向可以关注两个节点。一是2023年的首批卖地公告,二是看共有产权房征求意见稿落地最后的表述。”朱罗纪谈到。


事实证明,在今年第一批集中供地公告中,确实没有涉及可售型人才房的配建。但对于为何饼干厂项目连同保障性住房的配建一并取消,目前壹地产并未得到相关回应。



03.

目前还未动工

预计2024年入市


饼干厂项目位于南山区招商街道,属于蛇口片区,周边有多个招商蛇口开发的项目,如招商雍景湾、招商海月花园、招商海琴花园等,有业内人士调侃称“招商街道上全是招商蛇口的小区”


壹地产实地了解到,饼干厂项目还未动工,目前内部仍是“荒凉”状态。不时会有车辆进出,盲猜可能暂时充当停车场的作用。


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△项目入口处,深圳壹地产3月21日摄


3月21日下午的招商蛇口业绩会上,公司总经理蒋铁峰曾表示:2023年会加大旧改项目的开发,重点在粤港澳大湾区,尤其以深圳、广州、佛山一带为主。


“有的项目现在已经进入公示阶段,很快会开发,可能今年底或者是明年底就上市。”


换言之,饼干厂项目极有可能会在2024年入市


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△饼干厂项目还未动工,深圳壹地产3月21日摄


项目所在片区成熟度高,拥有众多配套,向来被称为“豪宅片区”或“海景房片区”。


教育资源上的优势较为突出,与育才二小、东湾小学、育才二中、育才三中距离都很近(具体规划以教育局发布为准),交通、商业、生态、医疗等配套也很完善,居住属性较高。


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△饼干厂项目所在招商街道周边配套


不过新房供应方面较为欠缺,二手房挂牌相对较多。


乐有家数据显示,与饼干厂旧改一路之隔的雍景湾,二手房挂牌均价约10.8万/㎡


附近的海境界、恒裕滨城二期、后海理想雅园、招商海月花园等均是深圳有名的豪宅小区,二手房挂牌均价分别约16.10.3万/㎡约13.2万/㎡约12.7万/㎡约9.9万/㎡


与饼干厂项目距离更近的天海豪景苑、海洋星苑、蓬莱花园等挂牌均价区间约在7-9万/㎡,原因在于以上小区皆是楼龄超过20年,甚至接近30年的老小区。


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△饼干厂项目周边二手房情况,图源:乐有家


虽然饼干厂项目还未有更多消息释出,但不妨碍它的受关注程度,对项目感兴趣的朋友可以添加“小壹”微信,壹地产将会持续关注~

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