上海万泓股权投资基金有限公司(上海万鸿集团)

尽管已消失在微博舆论场近半年，王思聪的一则消息出来，还是迅速冲上热搜。日前，“王思聪不再担任万达集团董事”被网友热议，关于他是否还要接班万达集团、王健林对其过往评价，都被放到聚光灯下再次审视。

剖去娱乐和八卦的外衣，“顶流”王思聪被热议背后，反映出外界对万达集团仍不乏关注。作为万达商业帝国的实控人，王健林凭借在地产界的多年闯荡，曾相继登上中国首富、亚洲首富等位置，也见证了我国地产行业的几轮沉浮。

不过，这都是往事了，五年前为降负债自救，万达大笔甩卖资产自救，并开始专注轻资产道路，在销售排行榜上也居于十几名开外。就在业内认为，万达集团或将一直如温水青蛙般，不温不火地生存下去时，行业环境发生了巨大变化。

去年下半年来，规模房企相继陷入债务危机，这轮风暴一直持续至今。曾经叱咤风云的千亿房企，或债务违约资金断裂，或还在资金紧绷的边缘挣扎。而与此同时，低调多年的万达，频频出现新动作：商管谋求上市、密集接触AMC机构，大有谨慎发力之意。

经历了起起伏伏的王健林，如今手上有几张牌？万达能重回高光时刻吗？

五年之变

曾经与万达达成“世纪交易”的富力地产（02777.HK,下称“富力”），出现新动向。

据富力5日晚间公告，公司拟以5.5亿元的价格，将北京富力万达嘉华酒店出售给北京英协置业投资有限公司，预计此次出售录得亏损约653.7万元。这座酒店位于北京石景山万达广场内，属五星级酒店，总产权面积约为4.35万平方米。

早在今年年中，市场消息便称富力拟出售约10个万达酒店项目。富力方面表示，出售事项所得款项净额用于偿还集团债务，有利于集团优化资源配置、专注核心业务发展、增加资金储备及降低负债率。

公开信息显示，此次出售的酒店，是富力从万达手中收购的酒店资产之一。五年前，因出现股债双杀、融资受限等问题，王健林开启了一场“世纪交易”，将77个酒店和13个文旅项目分别卖予富力和融创，并逐步清仓了海外资产。

当时，富力为这一酒店资产包付出了189.55亿元，并成为全球最大的豪华酒店业主。此后，富力地产在此轮地产周期中继续扩张，合约销售金额从2017年的818亿元，逐渐涨至2021年的1202亿元，跻身千亿房企阵营。

也是在这几年间，“房住不炒”的宏观调控基调稳步推进，在“三道红线”推出后行业迎来巨变。曾经大举加杠杆的房企首当其冲，要么业绩亏损要么债务违约。以富力为例，上半年其亏损金额达到69.20亿元，在上市房企中遥遥领先。

当年断臂自救的万达，则在折价套现后，开始坚决降负债、着重轻资产运营。2019年底，万达商管集团完成业务剥离，将房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责。据悉，王健林曾在年会上称，地产集团不追求销售额，为商管而存在。

目前，万达系“商业帝国”包括商管集团、文化集团、投资集团。商管集团是其拳头板块，旗下运营有“万达广场”品牌；文化集团，则囊括了影视、体育业务等；万达投资集团，主要在全国投资开发万达广场、万达酒店、万达文旅城、万达小镇和住宅项目。

近日，万达商管集团公布中期业绩数据，上半年实现营收为244亿元，同比增长7%；实现归属于母公司所有者的净利润（公允值）为67亿元；总资产为5921亿元。报告期内，万达商管集团母公司净利润达29亿元，同比涨73%。

现金流方面，截至2022年6月30日，万达商管集团经营活动产生的现金流量净额为83.7亿元，期末现金及现金等价物余额为315.53亿元。

拆分现金流量表亦可见，2022年上半年，万达商管集团取得借款收到的现金为157.3亿元，偿还债务支付的现金为182.5亿元，公司上半年偿债净流出超25亿元。此外，分配股利、利润或偿付利息支付的现金为39亿元。

资产负债水平方面，2022年上半年，万达商管集团资产负债率为50.8%，继续保持较低水平；有息负债为1398亿元，近几年持续减少。

今年7月份，万达商管集团还发行了万达商管集团2022年度第一期中期票据。据悉，该期债券实际发行规模为10亿元，发行利率为6.8%，期限为2+1年，募集资金全部用于偿还发行人本部债务融资工具本金。

五年时间过去，万达集团虽难言重回巅峰，但目前经营业绩较为稳健，负债水平也较曾经大幅下降，成功避开了此轮地产出清潮，被业内视为房企自救较为成功的案例。王健林也频频被冠以做事果断、判断敏锐、踏准周期等标签。

上市激流

日前，克而瑞公布了房企8月销售数据排名，万达集团以347亿元排在第37位，销售规模与龙光集团、华侨城、新希望地产等相当。相比于万达曾冲进前十的战绩，这一规模并不算高，但与去年全年才358亿的销售相比，此番成绩尚可。

去年，万达开始意外加码土地市场，分别在武汉、贵阳等地出手买地，并在年度房企拿地金额榜中排名第37。关于万达重新发力地产业务的声音，不断在市场流传。目前来看，万达更想接触资产管理机构，借助轻资产平台抄底项目。

八月末，王健林在北京市平谷区考察，先后走访黄松峪乡梨树沟休闲小镇、北京金塔仙谷度假小镇等地。同时间，集团其他高管，则在马不停蹄地接触AMC机构。

8月31日，万达集团与中国银河资产进行轻资产合作研讨交流；8月30日，万达集团与中国长城资产召开轻资产合作研讨会。8月11日，万达投资集团首席总裁助理、集团财务中心总经理吴永刚一行到访中原资产座谈。7月26日，万达集团与中国华融在集团总部召开轻资产合作研讨会。

今年来，万达已多次接触出险房企，与其就商业地产项目展开合作。比如，鑫苑将旗下多个商业项目转交给万达商管经营托管，建业将旗下全部商业项目运营权交给万达商管，万达还将接管合肥商业烂尾项目万泓中心，万达委托管理期限不少于20年。

现年68岁的王健林，即便重新开始发力，也多了一丝谨慎与克制。上述这些动作，多是为拓展旗下商管的在管规模，而商管平台能否顺利登陆港股，关系着万达的发展走向。

去年三月份，万达决定撤回万达商业A股IPO申请，重新转战港股。同时，对其轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，珠海国资委出资30亿战投入股拟上市平台万达轻资产商管公司——珠海万达商业管理集团。

据中诚信披露，2021年7～8月，万达方面又先后与部分境内外投资者签订股份转让协议，将其持有的珠海商管21.17%股权转让给碧桂园、中信资本、蚂蚁集团、腾讯、PAG太盟投资集团等十余家投资者，共计融资金额约380亿元。

根据投资者协议，万达方面同意保证珠海商管2021年预估实际净利润、2022年及2023年扣除非经常性损益的经审计净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元，如未达成，将以零对价转让股份或者支付现金补偿。

中诚信表示，2021年珠海商管预估实际净利润，已达到目标利润的要求。但是，如果投资者的股份在2023年末前未转换为可在联交所自由买卖的H股，投资者可要求公司回购全部或部分股份。

今年4月份，珠海万达商管集团递交的招股书，因届满6个月而处于"失效状态"，随后火速更新提交。标普认为，如果珠海万达商管未能在2023年年底前上市，该公司有义务回购IPO前投资者持有股份，上述融资金额将被视作债务。

由此可见，今年至明年上市期限满之前，将是万达的关键时刻。在物管赛道，同在上市进程中的万物云已通过港交所聆讯，龙湖智创生活仍在推进中。万达上市进程何时出现进展，备受业内关注。

值得注意的是，与其他偏重住宅物业管理的选手相比，珠海万达商管有所不同。除了承接母公司的商业项目，该公司还在加大合作拓展，由合作方负责拿地建设，万达商管提供项目规划设计、建设、商业策划咨询及招商、运营管理。

中诚信认为，后续其商业广场项目计划投运数量保持在较大规模，2022年全年计划新开业55家商业广场，为租金规模增长提供支撑；其中合作类型数量及比重逐步提升，成为业务拓展的主要方式，有助于整合资源，减轻对外投资压力。

标普认为，受益于万达广场在的品牌知名度、和超90%的租户采用固定租金制租赁合同，万达商管旗下商场将能保持高租用率、及小幅为正的租金调升率。即便在不利市场环境下，因租金不与租户销售业绩挂钩，租金收入也能保持相对稳定。

不过多家研究机构称，轻资产模式下的同业竞争风险、对外合作时如何保持盈利能力、在较低能级城市能否复制成功模式等，同样值得关注。

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