北京怡海花园(北京怡海花园属于哪个街道)

从下半年开始，业内提起北京二手房，基本上都是打折、成交下跌的资讯。其实当二手房卖不动了，接下来的新房市场才是最焦虑的。

在11月份里基本每周的资讯里都有二手房下跌各种实锤，身边几个正在考虑买房的朋友坐不住了，组局闺蜜买房下午茶，我整理了大家的烦恼：

1、 卖旧买新，下半年整体下滑，老房子现在适合挂出来吗？还是等回暖的时候卖？。

2、 首套名额，正犹豫买五、六环的远大新，还是同价格选择核心区老小户型？

3、 转冷大环境下，全北京选限竞房，如何选择资产保值区域？

朋友跟我说，她买之前最想找到洼地，买之后就关注着价格是不是坚挺。

这是大家心里最理想的房子，在市场涨跌的周期里，能跑赢大市。

如果找出当下北京楼市寒冬中，不跌持平、不跌反涨的小区，或许可以解答朋友们的问题。

圈内二手房前辈给我指点了下，大家都知道17年3月份是历史高点，3月份特别高的成交是相对极端情况，很多人在政策前后慌张，于高价买下，多花一两百万是很正常的事情。

从上图我们可以看出，在2017年调控后，3-5月份均价6.3万/平米的峰值之后，二手市场回落，整体走势比较稳定。

但在今年7月份后开始下跌，10-11月份参考均价5.5万/平米更是跌至三年来的最低点。

我们先来找找最抗跌的区域，从近三年的二手成交走势，远郊区域仅怀柔、密云、平谷和延庆是稳定上涨的，远郊区域大多是首付百万内的刚需入门房或者度假别墅，都是实在自住，均价稳定。

那么其他区呢？只有西城整体来看最抗跌。

再细分找到抗跌的小区？我们观察了2016年2019年的二手房成交面积分布动态图，2016年真是北京红红火火的一年（红色区域成交面积＞3万平米），而大浪淘沙后，仍可看到流通性强的区域。那最抗跌的小区大概率是在这几个热点区域。

我们从2019年10月的二手房挂牌调价比例可以看出，远郊区外，各区还是有少量房主上调了价格，每个区很平均，基本上一九原则，大家都降价，只有不到1成的房子抗跌反涨。

我们跟踪了北京100多个小区，这些小区是在2019成交套数TOP100、成交面积TOP50以及成交均价豪宅中选取，确实只有不到10%的小区抗跌，单价能上升接近2017年最高点的更是凤毛菱角。

这些小区在楼市转冷、10万+限竞房分流的大环境下，仍收到大家的青睐，我们通过对这些抗跌小区的分析，找到了保值小区的特征，也为买房的读者更多参考与启示。同时推荐给地产同仁，这些小区或者产品在逆势中能跑量、不打折、抗竞争，确实值得借鉴。

板块内 差异化、稀缺产品

限竞红盘旁的坚挺小区

行业内分析二手房下跌的原因很大一部分来自于限竞房对改善客群的分流，同样500-600万，不如选择限价后的新房三居。

我们发现，利好板块内二手房价本该是平稳上涨的，却有小区反而跌了。

丰科板块的中海九号公馆的成交均价在近5个月内下降15%，而这5个月刚好是周边限竞房 “郭公庄三兄弟“的蓄客期。

那有没有限竞项目周边，价格坚挺的小区？我们找到一个，还是限竞红盘，西城天铸的邻居，保利百合花园。

西局板块是这两年的热门板块，今年又赶上有西城天铸限价倒挂二手价格入市，保利百合花园的二手房价格在2019年稳定上涨，并在朝着317的高单价回升。

这几年西局这一片儿满满生长成一个豪宅区，有10万+的紫辰苑、西宸原著、西府大院，还有一个低调的大院儿。

整个豪宅升值和丽泽发展对保利百合花园是带动，来这儿买房的大多是冲着西边大平层、丽泽的发展利好来的。

西局这边也谈不上学区，我们推测保利百合花园价格平稳的原因，是因为她是这一片儿少有小户型，除了拆迁社区和政策房。

70-90平米的两居是流通性很高且抗跌的。周边都是豪宅大户型，百合花园作为西局入门级，次新房，没有竞品。

但西城天铸就是90/70小户型呀？但从数据来看对百合花园的影响不大，我们推测应该是产品有差异化，都是小户型，但百合花园的户型明显更加舒适、实用。

实地现场来看，小区内南边的楼栋有不输给西府大院的公园景观。因此小区实力抗跌。

学区与非学区 同样单价？

今年二手成交套数较高的陶然北岸，属于陶然亭豪宅区域，插一句，陶然亭板块深受很多老北京的喜爱，曾经问过一个家住鼓楼的发小，如果二环内要腾退的话，有考虑过搬去哪里吗？回答是五环外肯定不去，想去陶然亭。

我们也发现了同样抗跌的小区，中海紫御公馆，都属于陶然亭板块+二环，中海紫御公馆属于丰台区、尽管没有陶然北岸和中信城的好学区，但中海紫御公馆的小户型两居抗跌能力好，使得学区与非学区单价相当。

二手房前辈分析是陶然亭板块也是豪宅扎堆儿，朱雀门一瓶兰亭等，多是大户型，总价更高。中海紫御公馆的小户型两居没有竞争，价格就很坚挺。

地王的邻居

一块贵地自然是供应出更贵的房子，除此之外还会引入新的配套，提升这个区域整体品质，我觉得宋家庄板块在金茂府这个盘进入后，真的有了很大的变化。

在100小区跟踪中，2个不跌反涨的就是地王的邻居。

从万年花城二手房成交3年的数据上来说，价格抗跌平稳，2019年大势不好的情况下，还有微小涨幅，也是努力在接近317的峰值。

万年花城属于夏家胡同区域，开车15分钟就到丽泽商务区。随着夏家胡同地王(中国府)入市，这里有了丰台区最贵单价，13万+。

但别人的小区卖的贵，并不代表你的小区就会跟着涨，地王将为周边区域带来整体的提升，但不是所有邻居都抗跌。

万年花城周边的一个小区就在下跌，我们了解有几点原因，首先是政策房小区，园林、配套极简，升值空间有限，交通便利性不如万年花城，还有负面的刑事案件。

特别值得注意的是，在万年花城小区里， 300-500万这个区间的两居室，价格是下跌的，反而三居、四居大户型抗跌、稳定上涨。因此600-1000万以上的大户型，已经默默回到了317的峰值价格。

买这里大家是冲着三环资产保值区、丽泽未来的利好，所以更爱住大平层。

我们思考三环内、商务核心区，从产品逻辑上，大户型更好卖，更加保值。

因为家庭结构从两人之家升级为三代同堂后，改善家庭还是往里买，因为上有老下有小，医疗、学校等等好资源还是在核心区。

这是一位建筑师前辈给我讲的产品趋势，因为市内大面积很少，市中心做大户型溢价，远城板块做小产品快销。

回忆2017年热盘昆仑域、中国玺的产品规划也都是大户型。

另外一个地王邻居是花乡板块的怡海花园小区，60天内涨幅将近10%。是今年造甲村地王周边的热门小区，小区在四环上，与万年花城的逻辑不同，怡海花园热销、稳涨幅是两居和三居，总价是300-650万之间。小一居单价买的最贵，溢价能力最好。

除了地王带动、丰科利好这些优势，这个小区自身就是地铁盘、有重点学校，这些综合原因使得这个项目抗跌上涨。

我们还分析了几个具有代表性的抗跌小区，但由于篇幅不宜过长，我们将刚需盘和豪宅盘的分析在下一篇分享，敬请期待。

互动时刻：

今年下半年二手房市场、新房市场转冷，你对的当下的楼市有哪些不同的看法，你有没有推荐的抗跌小区，欢迎留言和我们互动交流。