购房投资(购房投资移民)

最近很多朋友私信我咨询购房问题，我整理了一下，发现这些问题都是很有共性的：

买哪个城市？

买哪些地段？

买哪些房子？

·····

归结起来看，这已经不是一个问题，而是一整套的知识体系，买房与经营公司一样，需要全方位的岗位支撑，进货，财务，会计，销售，行政管理…

区别就是，你是一个人，而公司是一群人，所以买好一套房，难度不亚于经营好一间公司，当然，买房的利润有时也远胜于经营公司。

从如何选城市 /地段/ 选什么样子的房子，到融资贷款，这中间有很多环节，很多人甚至一生都没有买过几套房，这个领域对他来讲，完全是陌生的。

大城市的房子动辄数百万上千万，是很值得我们花时间和精力去学习的，毕竟这是人生非常关键的一个决定。

今天好好就跟大家聊聊普通人如何开始房产投资，普及一下。可能有朋友会说：“哎呀，现在什么形势，还讨论房产投资。”

对于这个问题，我只想说一句：难道你觉得中国一二线城市的房价永远不涨了吗？如果是，那么请你划走，这篇文章对你来说没有意义了。你以后也不要关注房地产了，反正你都觉得没机会了。

当然，我的读者大部分都不是单线思维的人，往往能够在危机中看到机会，所以会在市场调整的时候，及时建仓，我相信这部分人才是最终的赢家。

做房产投资大部分人缺的不是具体的操作技巧，而是整个思考逻辑。我敢说如果你能彻底看懂今天的文章，你就已经入门了。

好了，回到正题，普通人如何开始房产投资？

1）第一个共性的问题-关于城市的选择

在哪个城市买房，大部分人的想法是：

第一，我在哪上班，就在哪买。

第二，我老家在哪里，就在哪买。

其实这样对不对呢？假设你在山西、在云南上班，自住当然应该在当地买房，那如果追求投资回报呢？在当地买房无疑是错误的。

如果你在上海，北京上班，老家在东北，是不是买不起上海、北京，就一定要回老家买房呢？不一定的。

如果你不是自住，而是做房产投资，一定是追求回报率，正确的思维应该是：

哪里能涨就买哪里

买房等于上一趟高速列车，列车方向一旦错误，后面的所有选择都是没意义的。

你在浙江金华、在山西运城，在江西上饶这些没什么存在感的城市买房，本身方向就错误了，再讨论什么地段，新房还是二手，怎么融资贷款，都是多余的。

还有一些朋友的逻辑也很奇怪，买房按照远近买。比如，家是云南曲靖的，就觉得去买昆明，你要问他，为什么买昆明不买成都？

他告诉你，昆明近些。

我说朋友，近点远点，反正你都不住，请问有区别吗？你反正都是投资，为何不找一个性价比更高，潜力更大的城市呢？

死守一个熟悉的地方不放，按照自己所在的地方远近去选择城市，是典型的小农思维模式。

正确的做法是什么？再分享一下我的投资思路：

买房第一步：选国家

买房第二步：选城市

买房第三步：选地段

然后其实90%已经结束了，列车的方向已经确定，座位已经不太重要。

看问题能看到本质，真的是一种本事，你挑了半天座位，特别豪华，然后是县城郊区的一个带花园的新房，你告诉我有什么用？

经常有人问我，青岛能买吗？太原能买吗？昆明能买吗？

……

我的回答是，可以买，但并非最佳选择。什么意思呢，你买了不一定可以赚到钱，即使赚到钱也不会是大钱，中国早就过了全国普涨的城市化阶段了。

选择在哪里买房，买什么性质的房子是一个非常严肃的话题，因为你一生的努力可能都赢不过一次资产优化。

说真的，早年与我一起买房的朋友，他们所赚到的钱远远超过一生的工作收入，试问有多少人可以打工赚到一两千万呢？

2）第二个共性的问题-哪些房子坚决不能买？

居者有其屋。

普通刚需买房，如果不考虑升值与将来置换卖出，只为自住，开心就好，买什么无所谓。如果考虑投资，或者几年后置换，那买的时候要注意，有些坑不要去碰。

1、不买没学位的老破旧

老破旧，老，说明楼龄很长了，楼龄越长，以后越难在银行贷款，一套房现在都20年楼龄了，再持有五六年，就快30年了，到时银行贷不出款，失去了金融属性，你折价卖都没人要

破，说明房子很破烂，墙壁起皮，屋顶渗水，楼道贴满小广告，这种房子正在逐渐失去居住功能，连居住都不适宜了，你还指望它涨？

旧，说明房子很旧了，远远看去，就像上个世纪的产物，这种地方，年轻人是不会来，人都是贪新厌旧的，以后接盘的人越来越少，最后就砸你手里了。

多长的楼龄才处于安全边际，不算老破旧？

一线城市楼龄不要大于15年

二线不大于10年

三线不大于5年

（非常稀缺的地段允许有增加3年左右的容忍度）

2、不买小产权房。

小产权虽然便宜，却不会有房子的所有权，且难以转正。因为小产权是指在农村集体土地上建的房子，这种房子产权属于集体不属于个人。小产权房，金融属性非常差，银行不喜欢，很难办按揭抵押，一般只能全款买。

并且小产权是不合法的。

不合法，是因为国家没有挣到你的钱。你没有向国家缴纳土地出让金，就自己盖了房去，当然不合法。

3、不买写字楼公寓。

二手房市场，满五唯一的房子因为省税费，所以很吃香。但是公寓却没有满五不满五，必须交20%的个人所得税。

等再次出售时，要交评估价与原价差额的土地增值税，实行四级超率累进税率，征收至少30%最多60%。

还要加上5.5%的营业税，各种杂七杂八加起来，税费惊人，且流动性非常差。

买房买的是背后的城市配套，买的是一连串的资源，例如教育、医疗、就业机会、阶层通道等等。

而公寓很难落户，更别谈与户口绑定的学区房，社保医疗福利。

4、不买别墅。

核心区的别墅是很多人终极奋斗的归属。这些别墅区，是人脉的聚集，身份的象征，几乎无人出售。

但是对于普通投资者来说，一般性的别墅，属于慢涨型，由于总价高导致流动性差，非常难套现，投资不要碰。

5、不买商铺。

过去，繁华的商业步行街，会有租金很贵的商铺，号称一铺养三代。

如今，电商互联网早已成熟，城市发展加快，新老城更替，人口转移，消费升级，新商圈层出不穷，商铺成了一个极易受到冲击的资产。加上临时交通管制，围蔽施工，消防检查，马路改道，都会令商铺租金大幅下跌，是一个防守性很差的东西。

中国现阶段的房产，赚钱主要靠升值差价，而不是租金。一个商铺哪怕一个月收1万租金，要赚100万，也差不多十年，但是买住宅十年，可以做两波上涨行情了。

6、不买车位。

车位一般本楼盘的人才会买，潜在的接手人群比较少。

车位价格并不便宜，作为开发商的边角料，甚至单价比住宅都高，并且不能三成贷款。

如果车位能涨50%，住宅至少可以翻倍，有买车位的钱，不如再首付搞一套住宅。加上现在住房几年就可能做一次改善置换，如果需要，完全可以低价租一个车位来解决停车问题。

可能有朋友会跟我杠：不对啊，我认识某某买小产权、公寓、商铺也赚了钱。

是，这些人赚了钱，但是有投资商品房住宅赚得多吗？那点小钱我看不上。尽量最优化自己投资，放大收益才是我追求的。中国没房了吗?非得趟那些浑水?

哪些房子能买，没有统一的结论，但是哪些房子不能买是有绝对结论的。

记住，以上不是建议，是结论。

记住，以上不是建议，是结论。

记住，以上不是建议，是结论。

无数人的血泪教训，你偏要不服，执意要去试下，那我也不能眼睁睁地看着你往火坑里跳，我只好闭上眼睛喽。

如果你买了一个商铺、商住、公寓、小产权房、写字楼……

后面所有的一切是没有意义的，方向一旦错了，停下来就是进步，接受市场教育, 果断卖掉吧，再去其他地方投资赚回来。

最后，我想说，中国未来还有20%-30%的城市可以买，仍旧可以跑赢通胀，帮你积累财富。

美国城市化早就结束了，但是两大海岸线的房价，还一直在涨。

日本早就老龄化了，但是东京永远不缺年轻人，所以，不要单纯用城镇化、人口出生率来把整个中国楼市一概而论。

中国人口老龄化，出生率下降，死掉的是县城农村这些地方，鹤岗房子白送也不影响上海、北京的房价继续涨啊！

从另一个角度来讲，越是老龄化，以后中国五大都市圈的人越多，因为县城农村几乎没有工作岗位了，活不下去，只能聚集到大城市才有机会翻身改变命运，所以那里的房价，我目前还没看到天花板。以北京为例吧，将来平均房价25万每平方都是有可能的。

2009年我倒腾房子的时候，一套房子年头买来，年底卖掉，搬运一趟赚个三十万就开心得不得了(总价也就200来万)

2015年的时候，我们讨论千万总价以上的房子，好像还很牛逼。

2022年，一线城市千万级别的房子也只是起步价而已。

如果不是持有更多房子，当年赚了些钱就拿着现金沾沾自喜，估计今天我也被通货膨胀洗劫得差不多了。

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