融资申请表格(融资申请表格模板)
文丨地产三哥
一、TOP30房企的融资成本
1、国资背景比例越重,融资成本越低:
中海3.8%<金茂3.92%<华润4.08%;
2、民营房企前三名:
龙湖4.39%<美的5.33%<旭辉5.40%
二、TOP30房企的负债结构
最近商票问题此起彼伏,在财务报告中,表现为应付票据以及应付账款,或者应付贸易款。
房企的负债主要是三部分组成:借贷、合同负债、应付账款。
下表为TOP30房企的具体数字、以及相应的负债项目与总资产的比例。
1、从应付账款占总资产比例来看,碧桂园比例并不低,仅次于恒大和绿地:
恒大>绿地>碧桂园>万科>世茂。
但碧桂园的流动性显然更好,主要是因为碧桂园的销售做得好、合同负债占比高。
2、从合同负债占总资产比来看:
中梁44.5%>新城37.6%>美的36.7%>金科35.3%>碧桂园34.5%。
中南(33.5%)的周转速度也不低。
3、从借贷占总资产比例来看:雅居乐、奥园、阳光城、恒大等都超过了30%。
以上负债结构的统计,均未考虑少数股东权益中可能存在的“明股实债”。
三、负债结构的“三条红线”
应付账款(或者商票)是把双刃剑,市场信任度越高、主体就越强势,来自供应链的融资越通畅,这是个循环反馈。
典型的例子是碧桂园和美的置业,碧桂园合同负债高,负债结构稳固,有比较充足可用信贷资源。美的置业也是如此,母公司不差钱,所以美的置业的供应链占款比例也不低,这是正反馈,负反馈也会出现在一些民营房企身上。
在房地产市场信用收缩的当下,应付账款作为一个备用的融资、占款渠道,无论是在穿透式监管之下,还是在上游市场博弈层面,都要面临压缩的情况。
应付账款占比高、而市场地位又不强势的房企需要注意这一点。
借贷占比高、合同负债占比低、应付账款占比高,这是负债结构的三条红线,如果触及两条线,流动性可能存在变差的风险。
比如SM,一直很稳,融资利率也低。但2020年以来,负债结构似乎在退步。
个人意见,难免错漏,不作为投资参考。
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