文丨地产三哥

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一、TOP30房企的融资成本

1、国资背景比例越重，融资成本越低：

中海3.8%<金茂3.92%<华润4.08%；

2、民营房企前三名：

龙湖4.39%<美的5.33%<旭辉5.40%

二、TOP30房企的负债结构

最近商票问题此起彼伏，在财务报告中，表现为应付票据以及应付账款，或者应付贸易款。

房企的负债主要是三部分组成：借贷、合同负债、应付账款。

下表为TOP30房企的具体数字、以及相应的负债项目与总资产的比例。

1、从应付账款占总资产比例来看，碧桂园比例并不低，仅次于恒大和绿地：

恒大>绿地>碧桂园>万科>世茂。

但碧桂园的流动性显然更好，主要是因为碧桂园的销售做得好、合同负债占比高。

2、从合同负债占总资产比来看：

中梁44.5%>新城37.6%>美的36.7%>金科35.3%>碧桂园34.5%。

中南（33.5%）的周转速度也不低。

3、从借贷占总资产比例来看：雅居乐、奥园、阳光城、恒大等都超过了30%。

以上负债结构的统计，均未考虑少数股东权益中可能存在的“明股实债”。

三、负债结构的“三条红线”

应付账款（或者商票）是把双刃剑，市场信任度越高、主体就越强势，来自供应链的融资越通畅，这是个循环反馈。

典型的例子是碧桂园和美的置业，碧桂园合同负债高，负债结构稳固，有比较充足可用信贷资源。美的置业也是如此，母公司不差钱，所以美的置业的供应链占款比例也不低，这是正反馈，负反馈也会出现在一些民营房企身上。

在房地产市场信用收缩的当下，应付账款作为一个备用的融资、占款渠道，无论是在穿透式监管之下，还是在上游市场博弈层面，都要面临压缩的情况。

应付账款占比高、而市场地位又不强势的房企需要注意这一点。

借贷占比高、合同负债占比低、应付账款占比高，这是负债结构的三条红线，如果触及两条线，流动性可能存在变差的风险。

比如SM，一直很稳，融资利率也低。但2020年以来，负债结构似乎在退步。

个人意见，难免错漏，不作为投资参考。

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