2019年上海公牌照价格(2021年上海公牌价格一览表)

小智资讯 2023-08-12 02:49:30 5

图源：中房报图库

中房报记者苗野北京报道

10月8日，上海杨浦区政府官网发布了杨浦区平凉社区03B3-01地块（平凉街道6街坊）历史风貌保护项目实施主体公开遴选的答疑纪要。根据会议纪要内容，该地块的房地联动价为21万元/平方米，该价格也是上海自实施房地联动价以来的全市纪录。

拿地门槛高，联动价创上海新高

资料显示，平凉街道6街坊地块东至崇业居民小区、南至杨树浦路、西至02G2-07公共绿地、北至居民小区，位于杨浦内环内，属于东外滩范围内。

项目设立土地使用权底价，起始底价为23.76亿元，按底价计算，该地块楼面价为99868元/平方米。

现在基本都限价，在20万元以上的地价非常少，类似于商务标，

根据粗略计算，按21万元/平方米的单价计算，平凉街道6街坊地块若全部为住宅(不含5%的公租房和780平方米的公共配套)，其总销金额接近46亿元。

根据地上计容建筑面积在23791.32平方米，加上没有中小套型、套数下限的要求，未来可以打造高端低密产品。

58安居客研究院分院院长张波表示，该地块规划用途为二类组团住宅用地，1.4的容积率，适合多层和高层组合的形式。张波表示，多层住宅会打造成类别墅，来达到更高的产品溢价空间。

此外，不同于以往的公开招拍挂方式，该地块采用的是多家遴选来确定最终受让方，一家品牌房企的投资负责人表示，政府会将该地作为地标性建筑作为方向，往往通过设置条件来选择受让方，在遴选时会对地块上会招商引资、纳税或者天际线有特殊要求。

根据规划，竞得人在地块内需配建不低于地上计容建筑面积5%的公共租赁房，建成后成套无偿移交给杨浦区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。

同时，由于地块处于局部风貌保护街坊，整地块为肌理保护范围，因此也设置了风貌保护要求。据规划建设要求文件显示，地块内历史建筑均为里弄建筑，总建筑面积约0.52万平方米，建筑檐口高度不超过12米、局部不超过15米。地块现状中比较有特色的过街楼、门牌坊等历史要素需要充分结合整体方案予以保留、更新。

因此，该地块的申请人需满足较为严格的条件。除需具备房地产开发企业资质证书外，还要求2021年度总资产规模不得小于1000亿，以及同期的净负债率不大于60%。

与此同时，申请人近三年在上海市中心城区自行开发的住宅项目建筑面积不少于10万平方米，且在上海市风貌区、风貌街坊内涉及历史建筑保护项目的建筑面积，以及其他保护、修缮、改建的历史建筑的建筑面积，总计不能少于5万平方米。

待协议出让结果公示后即可签订土地出让合同，自签订出让合同之日起5个工作日内，支付土地总价款的50%，90个自然日内支付土地总价款的50%。

如此苛刻的条件和拿地门槛，有资格拿地的企业并不多，上述投资负责人向记者表示，这类项目对开发商的资金实力等各方面都有较高要求，其估计，未来拿地的将是国资背景的企业，或者企业联合体的形式。在当下环境，纯民企去拿地可能性不大。

板块关注度不高，最终售价或有波动

所谓房地联动价，是上海在去年集中供地时开始出现，具体是指在拍地的同时锁定售价。

今年6月上海首轮土地拍卖中，平凉社区大桥街道拍出了一副地块，房地联动价为12.392万元/平方米。

在上海已公布的五批次新房中，杨浦区的新房项目拿到4张预售证，备案均价最高的为仁恒海上源项目，推出的公寓产品均价为11.98万元/平方米。从去年以来，杨浦区最高单价项目为新江湾尚海湾，备案均价为13.31万元/平方米，也是杨浦迄今为止最高的新房售价。距离更近一点的首创天阅滨江，今年年初卖完了最后十套，均价在10.99万元/平方米。

记者了解到，距离该地块不远处的一个项目翡丽甲第，在杨浦市场有着第一豪宅之称，据中介介绍，小户型均价在18万元/平方米，不过项目的实际成交价在15万元/平方米，如果诚意买还有议价空间，该项目2018年底开盘时均价在11.5万元/平方米。

同时，距离翡丽甲第不远处的另一个项目翡丽云邸挂牌价格在15万元/平方米左右，有的甚至挂到17万元/平方米，中介人员告诉记者，目前项目在疫情之后还没有成交。

总体来看，东外滩板块的客户关注度并不高，目前二手房在售均价普遍在10万元/平方米左右。

中原地产上海首席分析师卢文曦表示，首先该地块靠近杨浦滨江，地段上属于稀缺资源，其次是产品，低容积率说明该地要做的叠拼或者是大平层产品，20万元/平方米的价格其实并不高。

张波表示，目前该板块的价格支撑力度依然不大。该区域处于杨浦内环内，并且可以打“东外滩”概念，但板块周边的城市界面还有一定提升空间，同时由于单价20万元可选择的区域较多，这一区域对于高端人群的吸引力稍显不足。北外滩尚无21万元单价的项目，而东外滩相比之下没有更多支撑。

卢文曦表示，未来该项目的溢价空间肯定在类别墅上，但在这个区域拿这块地也存在一定风险，但未来最终售价可能会在联动价格上有浮动。